Nachnutzung ehemaliger Warenhäuser: Mixed-Used-Konzepte am erfolgreichsten

Wie lassen sich leerstehende Kaufhäuser sinnvoll und lukrativ weiter nutzen? Diese Frage gewinnt angesichts der nach wie vor steigenden Zahl von Kaufhaus-Schließungen für viele Immobilieneigner und Innenstadt-Planer an Bedeutung. Dass aufgrund architektonischer und baulicher Besonderheiten eine kostengünstige und flexible Nachnutzung der Immobilien oft kompliziert ist, zeigt eine aktuelle Studie von PwC, die sich mit der Nachnutzung ehemaliger Warenhausimmobilien beschäftigt.

Insgesamt wurden 52 geschlossene deutsche Kaufhäuser in Bezug auf ihre heutige Nutzung betrachtet. Klarer Befund: Eine erneute Nutzung als Kaufhaus kommt unter den Immobilien nicht vor. Zwei Lösungen sind hingegen besonders häufig:

• Solitäre Einzelhandelskonzepte, die sich ausschließlich auf einen stationären Einzelhandel konzentrieren, wie zum Beispiel SB-Warenhäuser, Lebensmittelmärkte, Filialbetriebe oder neugebaute Shopping-Center. 
• Mixed-Used-Konzepte, die neben dem Einzelhandel in den ehemaligen Warenhäusern auch Platz für Büros, Wohnungen, Gastronomie, Pflege und Hotels bieten.

Die alternativen Einzelhandelskonzepte erwiesen sich PwC zufolge – mit Ausnahme der neugebauten Shopping-Center – allerdings nur selten als erfolgreich. So wurden von insgesamt 23 solitären Einzelhandelsnachnutzungen bereits 13 wieder geschlossen.

Ein positives Bild zeigen hingegen die Mixed-Used-Konzepte, die an insgesamt 24 Standorten eingesetzt wurden:

• In etwa 60% der analysierten Immobilien ist es dabei zu einer Kombination von zwei bis drei verschiedenen Nutzungsarten gekommen.
• Die Top-Nutzungssegmente sind: Einzelhandel (79%), Büro (58%) und Wohnen (46%).
• Von den Mixed-Used-Häusern wurde bisher kein einziges geschlossen.

„Unabhängig von der Einwohnerzahl der Städte zeigen diversifizierte Nachnutzungskonzepte den größten Erfolg in den Innenstädten. Reine Einzelhandelskonzepte hingegen befinden sich vor allem in den Großstädten auf dem Rückzug“, kommentiert Thomas Veith, Leiter des Bereichs Real Assets bei PwC Deutschland.

Ein wichtiger Vorteil der Mixed-Used-Konzepte sei, dass sie aufgrund ihrer verschiedenen Nutzungsarten über eine diversifizierte Einnahmenstruktur verfügen. So können Einnahmen aus Bürovermietungen zum Beispiel dabei helfen, einen wegbrechenden Einzelhandelsmieter aufzufangen. „Diesen Vorteil haben auch Projektentwickler und Investoren erkannt, die die innerstädtischen Quartiere als besonders attraktive Nutzungsform ansehen und in diesem Segment eine deutliche steigende Nachfrage generieren“, erläutert Veith.

Bei den verschiedenen Mixed-Used-Konzepten hat sich vor allem eine bauliche Zusammensetzung als typisch erwiesen:

• Im Erdgeschoss werden auf Einzelhandelsflächen Drogerieketten oder kleinere Filialen fortgeführt, die bereits während der früheren Nutzung Bestand hatten. Für sie ist die prominente Innenstadtlage der Warenhäuser noch immer attraktiv.
• In den darüber liegenden Stockwerken konnte die Studie eine überproportional häufige Beimischung von Büroflächen und Wohnungen identifizieren.