Müssen Ladenbetreiber trotz der Schließungen wegen der Coronakrise weiter Miete zahlen? Auf „Legal Tribune Online“ klären die Rechtsanwälte Marc Häger und Marvin Rochner über die rechtlichen Möglichkeiten auf, die gewerbliche Mieter in der Coronakrise haben.
In einem Beitrag für das Onlinemagazin, das der Verlag Wolters Kluwer Deutschland zu rechtlichen Themen herausgibt, weisen die Autoren darauf hin, dass die von Bundesregierung und Bundesländern vereinbarten Leitlinien zur Eindämmung des Corona-Virus sowohl Mieter als auch Vermieter betroffener Einrichtungen vor erhebliche wirtschaftliche Herausforderungen stellten, insbesondere solche von Ladenlokalen, Gastronomiebetrieben oder Hotels.
„Unter anderem stellt sich die Frage, ob Miet- oder Pachtzahlungspflichten in gewerblichen Mietverhältnissen angesichts der Coronakrise fortbestehen“, schreiben die Rechtsanwälte. Da die Vertragsparteien wohl nur in den seltensten Fällen vertragliche Regelungen für solch eine Situation bestimmt hätten, sei die Rechtslage aber nicht eindeutig und einzelfallabhängig.
Das Problem sei, dass gewerbliche Mietverträge betriebsbezogene Risiken und Einschränkungen nahezu ausschließlich dem Mieter zuweisen würden. Dem Vermieter obliege im Gegenzug nur die Sicherstellung der baurechtlichen Zulässigkeit des vermieteten Objekts. Entsprechend gehe die Rechtsprechung bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Betriebs davon aus, dass diese grundsätzlich das Verwendungsrisiko des Mieters betreffen und nicht zu einem Mietmangel führen würden, so die Anwälte. Eine behördlich angeordneten Einschränkung (oder gar Schließung) des Betriebs sei daher kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache. Das gelte nach Auffassung der Gerichte auch dann, wenn durch eine betriebsbezogene Beschränkung der Betrieb des Mieters vorübergehend unmöglich werde.
„Mieter könnten von der Zahlung der Miete befreit werden“
Allerdings sehen die Anwälte Grund zur Hoffnung: „Ein Lichtblick für Mieter könnte sich aber dennoch ergeben, denn die meisten gewerblichen Mietverträge sehen nicht allein die Vermietung der (leeren) Flächen vor, sondern regeln meist sehr detailliert den beabsichtigten Miet- und Nutzungszweck. Der Mietzweck verpflichtet einerseits den Mieter, die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus zu nutzen. Andererseits verpflichtet er aber auch den Vermieter, dem Mieter ein Mietobjekt zu überlassen, das für die vereinbarte Nutzung geeignet ist. Kann der Mietzweck, beispielsweise die Nutzung als Einzelhandelsgeschäft, infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden, könnte hierin eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vermieterseitig geschuldeten Überlassung zu dem vereinbarten Zweck zu sehen sein. Gesetzliche Folge wäre zunächst, dass der Mieter von der Gegenleistung befreit wäre, also von der Zahlung Miete – und zwar für die gesamte Zeit der Unmöglichkeit.“
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