Zurück in die Innenstadt

Angesichts des deutlichen Flächenwachstums wird sich der Center-Wettbewerb  deutlich verschärfen. Analysten des Instituts für Gewerbezentren rechnen damit, dass in den nächsten vier bis fünf Jahren mindestens 80 neue Shopping-Center eröffnet werden. Durch den Bedeutungsverlust der Kaufhäuser zeige sich ein Trend „zurück in die Innenstadt“, der sich in den nächsten Jahren weiter fortsetzen wird.

Aktuelle Verteilung der Shopping-Center in Deutschland

Nach Erhebungen des Instituts vom Januar 2011 gibt es in Deutschland 644 Shopping-Center ab einer Geschäftsfläche von 8000 Quadratmetern, die gesamte Fläche dieser Center beläuft sich auf rund 16 Mio Quadratmeter.  Differenziert nach Bundesländern hält Nordrhein-Westfalen mit 110 Centern und einer Gesamtfläche von rund 2,75 Mio Quadratmetern den Spitzenplatz. Das Bundesland Bayern steht an zweiter Stelle, gefolgt von Sachsen und Berlin.

In den letzten zehn Jahren fand die Centerentwicklung insbesondere in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hessen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz statt. Eine Analyse der geplanten Shopping-Center in den Jahren 2011-2015 zeigt für diese Bundesländer auch in den nächsten Jahren ein deutliches Wachstum. Für ganz Deutschland rechnen die Analysten mit mindestens 80 neuen Shopping-Centern bis 2015.

Fläche pro Einwohner in Deutschland im europäischen Vergleich unterdurchschnittlich

Wird die die Shopping-Center-Fläche in Verhältnis zu den Einwohnern gesetzt, ergibt sich für ganz Deutschland ein Wert von rund 196 Quadratmetern je 1000 Einwohner. Damit liegt Deutschland nach Angaben des Instituts im europäischen Vergleich unter dem Durchschnitt. Besonders groß ist die Fläche pro Einwohner in den beiden Stadtstaaten Bremen und Berlin, gefolgt von Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Sachsen. Der geringste Flächenbesatz zeigt sich in Rheinland-Pfalz, in Niedersachsen und im Saarland.

Revitalisierung als Rettungsanker

Angesichts des deutlichen Flächenwachstums sei mit einer weiteren Verschärfung des Center-Wettbewerbs zu rechnen. Schon heute mache sich dieser Wettbewerb bei einer Reihe von Centern durch sinkende Besucherzahlen, Probleme bei der Vermietung und der Zusammenstellung eines attraktiven Mieter-Mixes und durch immer mehr leerstehende Flächen bemerkbar. Viele Center seien inzwischen schwer zu vermieten. Neben einem höheren Wettbewerb sind laut Aussage der Analysten auch Fehler im Center-Konzept, Mängel im Mieter- und Branchen-Mix, eine zu geringe kritische Masse und eine unzureichende Management- und Marketing-Qualität für viele Probleme verantwortlich. Nicht selten würden notwendige Sanierungsmaßnahmen seit Jahren verschleppt.

Die Innenstadt steht im Mittelpunkt

Allgemein zeige ein Trend „zurück in die Innenstadt“. Lag der Anteil der Center, die in der Innenstadt entwickelt wurden, in den Jahren 1996 bis 2000 noch bei 43 %, so zeigt sich im Zeitraum 2006 bis 2010 ein Anstieg auf 50 %. Der Anteil der Entwicklungen am Stadtrand sank demgegenüber von rund 18 % auf 10%.

Momentan liegt der Anteil innerstädtischer Center nach Schätzungen des Instituts   bei 40 %. Rund 6% der Center liegen am Rand der Innenstadt. Gut 28 % liegen in Stadtteilen sowie 18,6 % am Stadtrand. Lediglich 6,7 % haben ihren Standort im Grünen bzw. zwischen den Städten.

Der Trend zurück in die Innenstadt ist nach Meinung der Forscher vor allem auf den Bedeutungsverlust der traditionellen Warenhäuser zurückzuführen. Immer mehr Städte setzten deshalb auf das Shopping-Center als einen kundenanziehenden Magnetbetrieb für die Innenstadt. Die Centerentwickler bewerten die bestehenden Besucherfrequenzen der Innenstädte als wesentlichen Erfolgsparameter für den langfristigen Centererfolg.

Forscher Bernd Falk geht davon aus, dass sich der Trend zu innerstädtischen Lagen weiter fortsetzen wird. Besonders gefragt seien innovative Konzepte sowie individuelle, auf die bestehenden Innenstadtstrukturen angepasste, Planungen.

Klassisches Einkaufszentrum dominiert

Nach wie vor stehe das „klassische Einkaufszentrum“ mit über 59 % an erster Stelle, eine Dominanz, die weiterhin bestehen bleibe. Fachmarktzentren bilden 22 % aller deutschen Shopping-Center, Einkaufsgalerien/Einkaufspassagen 12 %. Der Trend zu kleineren Fachmarktzentren werde sich fortsetzen.

Umweltverträgliche Center

Der Aspekt der Nachhaltigkeit einer Immobilieninvestition sei von erheblicher Bedeutung und werde in Zukunft noch deutlich an Bedeutung gewinnen. Ökologische Nachhaltigkeit sei nicht nur für neue Center bedeutsam, sondern insbesondere auch für bestehende Center. Die meisten der „in die Jahre gekommenen“ Center hätten eine relativ geringe Energie-Effizienz und damit ein erhebliches Einsparpotential.

Konkurrenz durch Online-Business

Auch die Durchdringung der realen Welt durch das Internet und weitere Kommunikationsformen werde das Einkaufs- und Freizeitverhalten zunehmend beeinflussen. Das Einkaufsverhalten wird hierbei dezentraler und unkalkulierbarer. E-Commerce werde seine Stellung weiter ausbauen.

Dennoch sei das Internet nicht nur Konkurrenz für das Shopping-Center sondern schaffe auch neue Chancen. So könnten sich Shopping-Center als Orte, an denen soziale Kontakte gepflegt werden, etablieren. Der Kommerz erweitere sich dann um die Komponenten Erlebnis, Freizeit, Kunst und Kultur.

Foto: Rathaus Galerie Leverkusen, © ECE Projektmanagement